Most Important Thing Illuminated: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor (Columbia Business School Publishing)

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By Howard Marks ; Christopher C Davis ; Joel Greenblatt ; Paul Johnson ; Seth A Klarman ( Author ) [ Most Important Thing Illuminated: Uncommon Sense for the Thoughtful Investor By Jan-2013 HardcoverHoward Marks’s The Most Important Thing distilled the investing insight of his celebrated client memos into a single volume and, for the first time, made his time-tested philosophy available to general readers. In this edition, Marks’s wisdom is joined by the comments, insights, and counterpoints of four renowned investors and investment educators: Christopher C. Davis (Davis Funds), Joel Greenblatt (Gotham Capital), Paul Johnson (Nicusa Capital), and Seth A. Klarman (Baupost Group)….



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AMT & Disposition von Geschäfts- oder Mietobjekten

In unserem letzten Artikel haben wir über den alternativen Mindeststeuerposten gesprochen, der sich aus der Abschreibung von Geschäfts- oder Mietobjekten ergibt. Eine direkte Folge dieser Emission ist der AMT-Gegenstand, der sich aus einem späteren Verkauf oder einer anderen Veräußerung solcher Immobilien ergibt. Entscheidend für die Minimierung der AMT eines Steuerzahlers ist das Verständnis der Beziehung zwischen diesen beiden Elementen.

Bei der Veräußerung von Immobilien berechnet ein Steuerpflichtiger den Gewinn oder Verlust auf der Grundlage der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und seiner Steuerbasis. Für so etwas wie eine Aktie oder eine Anleihe ist die Steuerbasis der Betrag, der ursprünglich für die Investition gezahlt wurde – das ist alles, was benötigt wird. Das gleiche Konzept gilt auch für den Verkauf von Geschäfts- oder Mietobjekten, jedoch mit einem wichtigen Unterschied – der Abschreibung. Bei abschreibungsfähigen Immobilien ist die Steuerbasis der ursprünglich gezahlte Betrag, der jedoch für vorgenommene Abschreibungen reduziert wird.

Die Steuerbasis für abschreibungsfähige Immobilien ändert sich jedes Jahr. Im Beispiel im letzten Artikel wurde eine Maschine im Wert von 10.000 USD durch einen Abzug von 4.000 USD im ersten Jahr und einen Abzug von 2.400 USD im zweiten Jahr abgeschrieben. Zum Ende des zweiten Jahres betrug die Steuerbasis dieser Maschine daher 3.600 USD (10.000 USD abzüglich der 6.400 USD der gesamten Abschreibung).

Was würde passieren, wenn die Maschine zu diesem Zeitpunkt verkauft würde? Es gilt das gleiche Grundprinzip zur Berechnung der Differenz zwischen Verkaufspreis und Steuerbasis. Nehmen Sie zum Beispiel einen Verkaufspreis von 5.000 US-Dollar an. In diesem Fall würde der Gewinn des Steuerzahlers 1.400 USD betragen, und dieser Betrag würde im steuerpflichtigen Einkommen enthalten sein. Dies ist die reguläre steuerliche Behandlung.

Der AMT-Posten entsteht zum Zeitpunkt des Verkaufs von Immobilien, weil ein Steuerpflichtiger im Allgemeinen eine andere Abschreibungsmethode für die Zwecke der alternativen Mindeststeuer verwendet als für die Zwecke der regulären Steuer. In dem Maße, in dem der Steuerpflichtige diese AMT-Posten aus unterschiedlichen Abschreibungen in früheren Jahren hat, unterscheidet sich die Steuerbasis dieser Immobilie für die AMT in ähnlicher Weise wie für die reguläre Steuer. Daher ist auch der Gewinn oder Verlust aus einem Verkauf der Immobilie unterschiedlich. Im Wesentlichen ist die AMT-Differenz bei der Berechnung des Gewinns oder Verlusts eine Umkehrung der regulären Steuer-AMT-Abschreibungsdifferenzen in der Vergangenheit.

Weiter mit demselben Beispiel: Wenn einem Steuerzahler nach zwei Jahren Abschreibungen in Höhe von 5.100 USD für die AMT gewährt wurden (siehe vorherigen Artikel), beträgt die AMT-Steuerbasis der Maschine 4.900 USD. Unter der Annahme eines Verkaufs für 5.000 USD würde der steuerpflichtige Gewinn für AMT-Zwecke 100 USD betragen.

Diese Differenz des steuerpflichtigen Gewinns von 1.300 USD (der AMT-Gewinn von 100 USD im Vergleich zu dem regulären Steuergewinn von 1.400 USD) ist ein AMT-Posten im Verkaufsjahr. Dies ist eine günstige Anpassung bei der Berechnung der alternativen Mindeststeuer des Steuerpflichtigen. Es würde als negative Zahl in das Formular 6251 eingegeben, wodurch das alternative steuerpflichtige Mindesteinkommen um 1.300 USD unter dem steuerpflichtigen regulären Einkommen liegt.

Jeder 14. AMT-Zahler hat diesen Posten. Daher ist es wichtig, dass sowohl die alternative Mindeststeuerbasis als auch die reguläre Steuerbasis für abschreibungsfähige Immobilien ordnungsgemäß berechnet werden. Falsche Berechnungen können dazu führen, dass andere AMT-Planungen, die ein Steuerzahler möglicherweise durchgeführt hat, negiert werden, was echte Steuergelder kostet.

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Source by George Bauernfeind

Erklärte Makler-Schließfächer: Eine Zusammenfassung der Schließfachoptionen und -alternativen für Immobilienmakler

Immobilienprofis haben heutzutage eine Vielzahl von High-Tech-Optionen, um ihr Geschäft zu verbessern, aber selten berücksichtigen wir den Wert des Schließfachs vollständig – das einzige Gerät, das dafür verantwortlich ist, dass Makler die Häuser zeigen können, die wir täglich verkaufen. Das Schließfach selbst hat sich im Laufe der Zeit weiterentwickelt, und heute vergleichen Agenten den Wert eines Standard-Kombinationsschlosskastens mit dem eines elektronischen High-Tech-Schließfachs. Immobilienmakler werden heutzutage von allen Seiten auf Gebühren, Abgaben und Ausgaben gedrängt, die unvermeidbare Kosten für die Geschäftsabwicklung darstellen. Wenn es also darum geht, eine Entscheidung zwischen einem Zahlenschloss, das nur ein paar Dollar kostet, und einem elektronischen High-Tech-Schließfach zu treffen Ist der Kostenanstieg wesentlich teurer und rechtfertigt er den Wert? Welche Optionen gibt es für elektronische Schließfächer? Dieser Artikel hebt die Ergebnisse der aktuellen verfügbaren Branchenoptionen hervor.

Die Möglichkeit, ein Haus ohne die dortigen Verkäufer zu zeigen, um jede Ihrer Bewegungen zu beobachten, war für die Immobilienbranche ein Schritt in die richtige Richtung. Die Agenten kennen die Situation, in der ein Verkäufer während einer Show in einem Haus bleibt, sehr gut und "tun" so, als würden sie sich um ihr eigenes Geschäft kümmern, während die Käufer durch das Haus gehen und versuchen, nichts aufzuzwingen, während sie versuchen, ein Gefühl dafür zu bekommen, was das ist Zuhause war wie.

Dies ist eine wilde Abkehr von der typischen Show, wenn die Verkäufer nicht da sind; Kunden lieben es, herumzuschnüffeln, um ein gutes Gefühl für das Zuhause zu bekommen. Wenn die Verkäufer nicht da sind, haben die Käufer eine gute Gelegenheit, ein Gefühl dafür zu bekommen, wie sich dieses bestimmte Haus anfühlen würde und ob sie sich dort leben sehen können. Einfach ausgedrückt ermöglicht es ein besseres und bequemeres Anzeigeerlebnis.

Aus diesem Dilemma heraus wurde das Schließfach erfunden. Ein Gerät, das den Schlüssel für den Zugang von lizenzierten Immobilienmaklern sichert, um potenziellen Käufern zu zeigen, und es Verkäufern (oder ihren Maklern) die Möglichkeit gab, das Haus ohne Anwesenheit ihrer Anwesenheit zeigen zu lassen. Dies sparte Zeit und ermöglichte eine bessere Darstellung. Es war wirklich eine Win-Win-Situation.

Frühe Schließfächer waren jedoch einfach ein Kombinationsschloss. Sie sind sicherlich kostengünstig, aber ein offensichtlicher Nachteil war der Mangel an Sicherheit für das betreffende Haus, sobald der Schließfachcode bekannt war. Verkäufer vertrauten auf die Berufsethik von Immobilienmaklern, um den Code vertraulich zu behandeln, aber manchmal rutschte der Code in die Hände von Nicht-Maklern. Weniger häufig wird der Code von Personen mit böswilliger Absicht gefunden.

Mit dem offensichtlichen Mangel, sich auf das Ehrensystem zu verlassen, um Schließfachcodes vertraulich zu behandeln, bot es die Möglichkeit für eine bessere Lösung, die Rechenschaftspflicht und die Möglichkeit bietet, ein Haus zu zeigen, ohne dass der Verkäufer anwesend ist. Infolgedessen dauerte es nicht lange, bis "intelligente" Schließfächer mit elektronischer Technologie entstanden, was den Prozess der Präsentation eines Hauses revolutionierte. Bevor ein Verkäufer und sein Vertreter nicht wirklich wussten, wer die Immobilie zeigte, außer den bestätigten Terminen, die vereinbart wurden. Wenn Sie auf den heutigen Tag zurückblicken, können Sie mithilfe eines elektronischen Schließfachs genau wissen, wer und wann jemand eine Immobilie zeigt. Mit diesen intelligenten elektronischen Schließfächern kann nur ein Agent oder eine andere autorisierte Partei auf das Schließfach selbst zugreifen, was die Sicherheit eines Verkäufers weiter ermutigt, dass nur lizenzierte Agenten und ordnungsgemäß autorisierte Personen ihr Haus zeigen oder betreten.

Heute gibt es zwei Hauptunternehmen, die diese intelligenten elektronischen Schließfächer an Immobilienagenturverbände liefern. Sie sind Supra Key und Sentrilock. Zusammen bilden sie den größten Teil des Marktes für Schließfächer. sonst kommt niemand in die Nähe.

Supra (oder SupraKey) gehört General Electric und bietet Schließfachlösungen für alle Arten von Nischenbranchen, darunter auch Immobilienschließfächer. Bill Love, National Account Manager bei Supra, sagt, dass Supra außerhalb eines bestimmten Bundesstaates oder einer bestimmten Region des Landes im Durchschnitt einen Marktanteil von 80% hält. Supra hat im Laufe der Jahre mehrere Millionen Schließfächer an Immobilienmakler verkauft. Derzeit schätzt Love, dass derzeit mehr als 1,5.000 Supra-Schließfächer von rund 750.000 Immobilienmaklern im ganzen Land verwendet werden.

Der Supra-Schlüssel selbst verfügt über ein zylindrisches Design bis zum "Schäkel" (dem Schlaufenteil des Schließfachs, der sich um etwas schlängelt und es sicher an seinem Platz hält), wo der Schäkel nahtlos hineinpasst. Das schlichte Design gefällt dem Auge und um das Schließfach zu aktivieren, verfügt ein Agent über einen "digitalen Schlüssel", der etwa die Größe eines kleinen Flip-Phones hat und über einen Nummernblock und einen Bildschirm verfügt. Der Agent setzt den Schlüssel zum Öffnen einer Box und zeigt ihn in Richtung eines Infrarotsensors auf der Box. Wenn das Schließfach erkennt, dass der digitale Fernschlüssel darauf zugreift, wird es freigegeben, um den Zugriff zu ermöglichen, und der Boden des Schließfachs fällt heraus, wenn es vom Agenten gedrückt wird, und voilà, der Schlüssel zum Haus steht dem Agenten zur Verfügung nimm und öffne die Tür für die Show.

Laut Love hat Supra Pläne für Upgrades der Lockbox des aktuellen Modells, die die Möglichkeit des drahtlosen Bluetooth-Zugriffs und der drahtlosen Synchronisierung beinhalten. Anstatt den digitalen Schlüssel zu haben, bietet Supra, wenn der Agent ein Smartphone hat, stattdessen eine App für den Zugriff mit dem Telefon an, die es gegen eine monatliche Gebühr einfacher und bequemer macht. Love behauptet, dass der Hauptunterschied zu einer Supra Lockbox darin besteht, dass "die Intelligenz in den Händen des Benutzers bleibt". Anstatt sich auf zusätzliche Ausrüstung oder andere Handwerker verlassen zu müssen, hat der Benutzer die Kontrolle. Supra hat das aktuelle Modell seit mehreren Jahren mit inkrementellen Software-Updates auf dem Weg. Wenn ein Agent ein neues Supra-Schließfach kaufen möchte, kostet es ungefähr 90 US-Dollar. Der tatsächliche Preis, den ein Agent zahlt, wird jedoch von der Vereinigung bestimmt, der er angehört.

Sentrilock ist der andere Hauptakteur in der Immobilien-Schließfachbranche. Sentrilock mit Sitz in Indiana, das teilweise im Besitz der National Association of Realtors ist, besteht seit weniger als einem Jahrzehnt und betreut derzeit etwa 250 der über 1000 Maklerverbände im ganzen Land und in Kanada. Diese Assoziationen umfassen ungefähr 250.000 Agenten und ungefähr 500.000 Schließfächer, die derzeit verwendet werden. Sentrilock verfügt über 2 Hauptmodelle, die derzeit verwendet werden. Eines ist ein silbernes Schließfach, das einem Handy aus den späten 1980er Jahren ähnelt, sperrig und schwer und etwas länger als das oben genannte Schließfach. Es verfügt über eine Tastatur direkt an der Vorderseite des Schließfachs und hält den Schlüssel in einer Klapptür, die beim Zugriff geöffnet wird.

Das andere Schließfach, das sie anbieten, ist ein kleineres, kompakteres blaues Schließfach, das würfelförmiger ist, aber ähnliche Funktionsmerkmale aufweist. Der Hauptunterschied zwischen dem silbernen und dem blauen Schließfach besteht darin, dass das blaue Schließfach mehr Platz im Schließfach selbst bietet (was wichtig ist für Personen, die versuchen, eine Eigentumswohnung zu verkaufen, und die zusätzlich zum Schlüssel zum Schließfach einen "Zugangsanhänger" benötigen Vordertür des Geräts selbst – es ist einfach nicht genug Platz für mehrere Schlüssel oder wenn der Zugangsanhänger mit dem silbernen Schließfach von Sentrilocks versehen ist). Sentrilock verkauft seine Schließfächer für etwa 125 USD pro Stück. Dies hängt jedoch auch davon ab, woher Sie sie beziehen, da der tatsächliche Verkaufspreis vom örtlichen Immobilienverband festgelegt wird, der die Kisten verkauft.

Beide Lockbox-Unternehmen bieten selbst erhebliche Garantien für das Produkt. Sie haben auch ein Support-Team, das fast immer verfügbar ist, falls es schwierig ist, auf ein Schließfach zuzugreifen oder Fehler zu beheben. Beide Unternehmen bieten ein umfassendes Online-Tool an, mit dem die Analysen aus den Vorführungen und die Verwendung eines bestimmten Schließfachs bereitgestellt werden können, mit dem Agenten ihre Kunden teilen können.

Einige der Hauptunterschiede zwischen diesen beiden sind der Zugriff auf das Schließfach selbst. Sentrilock benötigt kein zusätzliches Gerät, um eine Box zu öffnen. Sie verwenden vielmehr eine "Smartcard", bei der es sich im Wesentlichen um eine Kreditkarte handelt, die in das Schließfach passt und in der sich ein Chip befindet, der Ihre Informationen mit dem Schließfach teilt, auf das Sie zugreifen. Diese Karte ist alles, was Sie benötigen, um auf das Schließfach zuzugreifen, während Supra den digitalen Schlüssel benötigt, obwohl sie dies durch das Anbieten der Smartphone-App behoben haben, damit ein Agent sein Telefon anstelle des digitalen Schlüssels verwenden kann. Beide Systeme müssen aktualisiert werden. Mit anderen Worten, die Smartcard für das Sentrilock-System erfordert, dass Sie Ihre Karte in einen "Kartenleser" stecken, den Sie erhalten, wenn Sie Ihre Smartcard kaufen, die an Ihren Computer angeschlossen wird. Alle paar Tage (die genaue Anzahl der Tage wird von Ihrem örtlichen Maklerverband festgelegt) müssen Sie die Karte über den Kartenleser aktualisieren, damit Sie Eigentum anzeigen können, und gleichzeitig die Informationen der Orte hochladen, die Sie gezeigt haben das Sentrilock-System, das dann von den Agenten gesehen werden kann, die die Schließfächer der Orte besaßen, auf die Sie zugegriffen haben. Zur Not können Sie Ihre Karte über das Telefon aktualisieren, dies jedoch nur ein- oder zweimal.

Auf der anderen Seite werden die oben genannten Tasten drahtlos aktualisiert. Dies war nicht immer der Fall, wenn Sie Ihren "digitalen Schlüssel" an einer Ladestation ankoppeln mussten, die an eine Telefonleitung angeschlossen war. Sie mussten dies jeden Tag tun, und auf diese Weise aktualisierte das System sowohl Ihre Karte als auch gab Ihre angezeigten Informationen an das System weiter. Die drahtlose Aktualisierungsfunktion ist seit ein oder zwei Jahren verfügbar und erspart Ihnen die Kopfschmerzen, wenn Sie Ihren Schlüssel jeden Tag aktualisieren.

Das Back-End-System für Sentrilock ermöglicht es einem Agenten, bestimmte Zugangscodes für den einmaligen Zugriff auf ein bestimmtes Schließfach zu erstellen. Dies macht es für einen Auftragnehmer, Gutachter, Termiteninspektor usw. sehr bequem, mit einem Code auf eine Immobilie zuzugreifen, jedoch nur einmal, da dieser Code nach dem Tag abläuft, an dem der Code verwendet werden sollte. Dies ist eine großartige Funktion, auf die Supra keine Antwort hat.

Obwohl beide Systeme Vorteile bieten, kann jeder Makler nicht einfach auswählen, welches Schließfachsystem er verwenden möchte. Dies wird zwischen Sentrilock oder Supra und dem örtlichen Immobilienverband eines Maklers entschieden, vereinbart und vertraglich vorgeschrieben. Sobald sich diese Verbände auf ein zu verwendendes System geeinigt haben, können sie das System nach eigenem Ermessen und Präferenz "optimieren". Dinge wie die Kosten eines Schließfachs, ob das Schließfach geleast oder an Agenten verkauft wird, wie oft ein Agent seinen Schlüssel telefonisch erneuern kann, wie viele Tage vergehen können, bevor eine Aktualisierung eines Zugangsschlüssels erforderlich ist, diese und Weitere Optionen können optimiert werden, und die meisten Immobilienfachleute wissen nicht, dass andere Optionen oder Präferenzen existieren.

Beim Vergleich der Vorteile gegenüber Ihrem Standard-Kombinationsschloss muss ein Agent in der Lage sein, die zusätzlichen Kosten eines intelligenten elektronischen Schließfachs durch den von ihm bereitgestellten Wert zu rechtfertigen. Dies ist einfach, insbesondere wenn das Wohl des Verkäufers im Mittelpunkt steht, da das intelligente Schließfach die Rechenschaftspflicht und eine bessere Sicherheitsmaßnahme für den Ausstellungsprozess und für das Haus selbst gewährleistet. Seine analytischen Informationen und die Fähigkeit zu steuern, wer tatsächlich Zugang zum Haus erhalten kann, sind gleichbedeutend damit, dass das Interesse an einem Haus erfolgreich daran gemessen werden kann, wie viele Personen daran interessiert sind, es zu sehen, und dass der Verkäufer sich darauf verlassen kann dass ein Haus gezeigt wird, aber auf die sicherste Art und Weise.

Während dieses jüngsten Konjunkturabschwungs wurden die meisten Immobilienmärkte im ganzen Land mit Zwangsvollstreckungsimmobilien überschwemmt (und einige sind es noch immer). Bestimmte Immobilienmakler, die sich auf diese Art von notleidenden Immobilien spezialisiert haben, verzeichneten die besten Produktionsjahre seit 2008 und 2009. Alle diese Immobilien, die gezeigt und verkauft werden mussten, benötigten Schließfächer, aber der Wert, den ein intelligentes Schließfach über Sentrilock oder Supra lieferte, rechtfertigte die Anschaffungskosten nicht, da Makler für notleidende Immobilien Vorräte von 50, 100, 200 oder 300 hatten Eigenschaften zu einem bestimmten Zeitpunkt. Die intelligenten Schließfächer waren zu teuer, insbesondere wenn berücksichtigt wurde, dass das betreffende Haus im Besitz der Bank war, leer stand und die Analyse von Vorführungen keine Rolle spielte, wenn eine bestimmte Abschottungsimmobilie in kürzester Zeit mit mehreren Angeboten verkauft wird . Wenn ein Agent sogar 50 Einträge mit einem intelligenten Schließfach führt, sind Schließfächer im Wert von 5000 USD erforderlich, die für alle zum Verkauf stehenden Immobilien benötigt werden. Zu diesem Zeitpunkt sieht ein günstigeres Kombinationsschloss von Lowes für 7 US-Dollar viel besser aus und der Gesamtaufwand für die Schließfächer ist wesentlich geringer. Es ist eine Kombination aus Nutzwert und Gesamtpreis, die aus Sicht des Immobilienprofis gezahlt wird. Es stellt sich also die Frage, warum die intelligenten Schließfächer so teuer sind.

Einfach ausgedrückt, der Markt wird den aktuellen Preis sowohl für die Supra- als auch für die Sentrilock-Schließfächer tragen, da der Wert, den sie bieten, die Kosten durchaus wert ist. Davon abgesehen sind bestimmte Unternehmen entstanden, die bereit sind, die Anzahl der Agenten zu nutzen, die ihre gebrauchten Schließfächer verkaufen möchten, sowie die Agenten da draußen, die für die Schließfächer, die sie verkaufen, keinen Einzelhandel bezahlen möchten brauchen für ihr Geschäft. Blake Nolan, Mitinhaber von LockboxSwap in San Diego, hat eine Website erstellt, auf der ein Sekundärmarkt für die Lockbox-Systeme Sentrilock und Supra geschaffen und reguliert wurde. Laut Nolan kann sein Unternehmen Agenten beim Kauf oder Verkauf ihrer Schließfächer helfen und dabei Zeit und Geld sparen. "Im Moment gibt es keinen wirklichen Ort online, der das bietet, was wir anbieten", sagt Nolan. Er fährt fort: "Wenn Sie bei (einem Verband) anrufen und nach gebrauchten Schließfächern fragen oder wissen, wo Sie Ihre eigenen Schließfächer verkaufen können, sollten Sie Craigslist oder Ebay ausprobieren. Wir haben LockboxSwap erstellt, um diese enorme und ungenutzte Marktchance zu nutzen."

Nolans LockboxSwap-Unternehmen plant, das Geschäft in diesem Sommer vorzustellen, und vorläufige Beta-Test-Benutzer haben begeisterte Kritiken abgegeben.

In der Welt der Realtor-Schließfächer werden Smart-Schließfächer bevorzugt, da der Gesamtwert, der mit der Sicherung eines Eigenheims, der Kontrolle der Zugangsnutzung und der analytischen Rechenschaftspflicht verbunden ist, die Alternative Ihres Standard-Kombinationsschlosskastens (oder überhaupt kein Schließfach) bei weitem überwiegt. Obwohl die beiden Hauptakteure in der Realtor Lockbox-Arena zwei hervorragende Produkte haben, sind beide nicht 100% perfekt. Beide machen einige Dinge ganz gut und haben die Fähigkeiten, die der andere nicht hat. Es wäre großartig, sowohl Produkte als auch Konzepte zusammenführen zu können, aber da dies nicht möglich ist, liegt es an jedem einzelnen Maklerverband, zu befragen und zu bestimmen, welches Unternehmen besser zu ihnen passt. Letztendlich stellen die beiden Unternehmen und die jeweiligen Produkte, obwohl sie nicht perfekt sind, einen Wettbewerb untereinander dar, der Produktivität und Innovation hoch hält und gleichzeitig die Preise in Schach hält. Unternehmen wie das von LockboxSwap helfen dabei, indem sie den Präzedenzfall für eine Branche erfinden und etablieren, die es bisher noch nicht gibt, die jedoch in der Lage ist, Maklerfachleuten eine kostengünstige Alternative zu bieten, wenn es um ihre Anforderungen an Schließfächer geht.

Egal was passiert, es ist offensichtlich, dass sich die Branche in die richtige Richtung bewegt. Wir erleben technologische Fortschritte, die dazu beitragen, dass Maklerfachleute ihre Arbeit besser und effizienter erledigen können, und es ist interessant zu sehen, was in naher Zukunft und auf lange Sicht die Norm sein wird. Im Moment sollten Maklerprofis zuversichtlich sein zu wissen, dass die Zukunft, obwohl es großartig ist, wo wir heute stehen, immer besser wird.

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Source by Michael Justin Wolf

National For Sale By Owner Companies – They May Not Save You As Much As You Think!

The For Sale By Owner home seller: FSBO (Fizz-Bow). One of the most sought after of all real estate clients. Why? Because their homes are for sale and real estate agents can mail these folks any number of solicitations without stepping on another agent’s toes. These are the home sellers that have taken a chance in order to potentially save thousands of dollars in listing commissions. They’ve done a little homework and have decided to try and save some of the equity that has accrued in their homes.

As a real estate agent I love For Sale by Owner home sellers! Sound a little strange for a real estate agent to say he loves For Sale by Owner home sellers? Perhaps, but when the numbers are in and it becomes clear that only 14% of all homes that are For Sale by Owner actually sell as a true for sale by owner, you’ll understand why. Because that leaves fully 86% of these home sellers as potential listing clients for real estate agents (such as myself) to try and snatch up! And the number of true FSBOs has actually declined from a high of 19% in 1991 to just over 14% in 2004.

Now, as with many statistics, it depends on whose numbers you’re looking at. The big, national For Sale by Owner (FSBO) companies have one set of numbers and the National Association of Realtors (NAR) has another set of numbers on homes that are actually sold by owners. Personally I’m sticking with the numbers provided by the NAR (which are the numbers quoted above). They have been compiling and providing these numbers for a heck of a lot longer than the National FSBO companies have. The bottom line is that true for sale by owner successes are declining.

One of the major problems I see with the For Sale by Owner segment of the real estate market is that they have a tendency to fall in love with the idea of selling their home on their own, but they fail to create a good back-up plan that can be quickly implemented in the event they are unsuccessful with their For Sale by Owner adventure. And many of these folks are down right militant toward the traditional, conventional real estate community! Many of them regard traditional real estate companies and agents as nothing more than charlatans and snake oil salesmen! Which may be all well and good in a white-hot housing market but not so good in a changing real estate environment.

Just a year or two ago a home seller could put a „For Sale“ sign in their front yard in the morning and have their home sold by dinner. And many times at or above their asking price! Not so any longer. The housing market has been on a great run but it’s now showing signs of running out of steam. Those For Sale by Owner signs are now staying in the front yard for weeks and months rather than hours and days. But even in this changing market, I still recommend that home sellers at least make an attempt to sell as a true For Sale by Owner. I recommend that they try it for a set period of time, say, four to six weeks and, if the home doesn’t sell, then give it up and move on.

And often times it’s that moving on that gets the true FSBO into financial hot water. First, they don’t have a good back-up plan in place that can be quickly activated when they finally give up on the FSBO dream. Second, they often end up going from one extreme to the other by listing with a traditional, Big Name Real Estate Company and paying a 4% to 6% listing commission. (Just for the record, the national average listing commission is currently 5.1%). Or they may fall for the smoke and hype of one of the big, national For Sale by Owner assistance companies and still end up paying a huge flat fee, and a Multiple Listing Service (MLS) listing commission on top of that. So what’s a poor, uninformed FSBO to do? Why, outfox them, of course!

But before our FSBO hero can outfox them, he or she first needs to know how they work. So, let’s now take a look at the truth behind another type of for sale sign; let’s take a look at the Truth Behind The For Sale By Owner Sign.

The true FSBO is a home seller that does not pay one red cent in sales/listing commissions and doesn’t use any type of conventional Real Estate Company or Real Estate Agent to sell their home. These folks are totally on their own! They make the sign in the yard, they price their home, they field all the calls and deal with prospective buyers, they conduct the open houses, they write and pay for any and all print advertising, they qualify the buyers, and they prepare all of the paper work and documents necessary to close the deal. These brave souls are the sellers that fall into the magical 14% of successful, true For Sale by Owners whose homes actually sell.

But what about the other 86%? Well, they usually end up falling into the Almost For Sale by Owners category: the AFSBOs as I have named them (pronounced Affs-Bows). They choose instead to list their property with one of the many new and emerging real estate services companies that are challenging conventional brokerage firms by offering an à la carte menu of real estate services.

Some of the biggest names in the For Sale By Owner real estate assistance business offer many of these à la carte services. These big, national For Sale by Owner assistance companies are playing the same game the large, brand name, traditional real estate companies have been playing for decades. They’re banking on that so-called „big, trusted, familiar name“ to sell their services. And it’s working! One of these large, national FSBO assistance companies is opening one new franchise office every 48 hours! They expect to hit 1800 franchises by 2008.

The current president of this national FSBO assistance company is quoted as saying the following on the company headquarters web site: „The winds started shifting away from the traditional way to compensate REALTORS® years ago. It’s like a gale wind now and by all signs, it’s going to continue to grow in force“. Sounds great to me! A gale force wind of change blowing across the stagnant waters of the current real estate industry is just what is needed. But FSBOs can still find a better and more cost effective way (without sacrificing service and knowledge) to navigate the equity in their homes to safer waters.

If you’ve decided to pursue the route of a true For Sale By Owner, that’s great! By now you know the drill. And you can find enough information in books and on the web to help you out in your quest for the FSBO dream. But if your back up plan (and as you now know, everyone should have a back up plan) is to go the non-traditional route as an AFSBO, you first need to get over the notion of wanting, or thinking you need, a „big, familiar name“ to sell your home. The idea of no longer needing that „big, familiar name“ applies to AFSBOs every bit as much as it does to traditional, conventional home sellers. And AFSBOs should never forget the fact that these big, national FSBO assistance companies know all to well that 86% of their sellers will end up not as true For Sale by Owners, but as flat fee/discounted commission listings! And the flat fees that these big For Sale by Owner assistance companies charge can be huge! Some fees running as high as $2,500 to $4,400!

Before you sign on the dotted line with any real estate company either For Sale By Owner or traditional get the facts. Know the true cost. Read the fine print. And, watch out for the up sell on services. It’s the additional services that can put a FSBO in the listing commission poor house before they ever know what has hit them. Make these companies put it in writing. Because, if it isn’t in writing. It isn’t going to happen!

But just like a bug caught in a spider’s web, most home sellers that sign with these big, national FSBO assistance companies will, out of ignorance or for the sake of convenience, continue on to the next level and end up paying more than they should to sell their home.

I know this may seem like subversive stuff but hey, you’ve worked hard to purchase your current home and the equity you have in it is real money! Why give it away? What you need to do now is work just a little harder to educate yourself on the changing real estate industry and all that it currently has to offer. And the more you educate yourself, the more of your home’s equity you can keep from falling into the hands of the over priced real estate companies, be they traditional or FSBO assistance. A little knowledge isn’t always a dangerous thing, often it can be a money saving thing!

„There Is Nothing So Costly As Ignorance.“

-Horace Mann — The Father of American Education

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Source by Bill Brynelsen

Warum wir wollen, dass Sie reich werden: Zwei Männer – eine Botschaft

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Gebundenes Buch
Zwei der erfolgreichsten FinanzBuch-Verlags-Autoren haben sich zusammengetan: Robert T. Kiyosaki, Autor des Millionen-Sellers „Rich Dad Poor Dad“, und Donald J. Trump, Immobilienmilliardär und Präsident der Vereinigten Staaten von Amerika. Die Titanen unter Amerikas Millionären sind davon überzeugt, dass die Reichen immer reicher werden, während die Mittelschicht langsam verschwindet und die Armen arm bleiben. Bald werden alle entweder arm oder reich sein. Doch Donald J. Trump und Robert T. Kiyosaki wollen, dass möglichst viele Menschen zu den Reichen gehören.

Trump und Kiyosaki, beide erfolgreiche Geschäftsmänner, wissen, dass (finanzielle) Bildung und das richtige Mindset der Schlüssel für finanzielle Freiheit sind. Geldsorgen lassen sich nicht allein mit Geld loswerden – nur finanzielle Bildung hilft! In „Warum wir wollen, dass Sie reich werden“ zeigen die beiden, wie sie so erfolgreich werden konnten und wer ihre Vorbilder und Ideengeber waren..



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6 Funktionen, die garantiert mehr Käufer anziehen

Versuchen Sie, Ihr Haus zu verkaufen? In diesem Fall zögern Sie höchstwahrscheinlich, zu diesem Zeitpunkt in Upgrades zu investieren. Schließlich werden Ihnen diese nicht viel helfen, da Sie versuchen, so schnell wie möglich auszuziehen. Dies ist das Szenario, das viele Immobilienagenturen kennen und vor Verkäufern warnen.

Wie sich herausstellt, sind die Kosten für Untätigkeit oft höher als die Kosten für Upgrades der Immobilie. Alle Heimwerkerprojekte, die Sie durchführen, sollten als Investition betrachtet werden. Und nur damit Sie wissen, können einige von ihnen den Unterschied bedeuten, ob Sie viel streiken oder niemanden für Ihre Immobilie interessieren. Darauf sollten Sie sich konzentrieren, wenn Sie die Belohnungen ernten möchten:

Außenleuchten – Sie müssen wissen, wie wichtig die Attraktivität der Bordsteinkante für jeden Käufer ist. Es stellt sich heraus, dass die Außenbeleuchtung eine weitere Ergänzung ist, die eine Person in die richtige Richtung lenken kann. Das Beleuchten der äußeren Merkmale Ihrer Immobilie mit Außenleuchten kann die Aufmerksamkeit jedes Einzelnen auf sich ziehen und einen guten ersten Eindruck hinterlassen. Scheinwerfer, Gehweg und Pendelleuchten: Sie alle bieten großartige Möglichkeiten zum Betrachten. Es ist nicht nur die Ästhetik, die dieses Merkmal so begehrt macht. Außenleuchten dienen als weiteres Sicherheitsmerkmal für das Haus. Dies ist insbesondere bei Bewegungssensorleuchten der Fall, die bei Bewegung außerhalb Ihres Hauses aktiviert werden.

Energieeffiziente Lösungen – Die häufigsten Merkmale, die Käufer in Bezug auf Energieeffizienz untersuchen, sind Fenster und Geräte. Jeder möchte seine Energiekosten senken. Aus diesem Grund können Sie mit energieeffizienten Fenstern und einzelnen Geräten wie einem Fernseher oder einem Ofen nichts falsch machen.

Gut gestaltete Terrasse – während Sie Ihr Haus für den Verkauf vorbereiten, unterschätzen Sie nicht Ihren Gartenbereich und insbesondere die Terrasse. Heutzutage sind Wohnbereiche im Freien zu einem Magneten für Käufer geworden, die die Idee lieben, dort bei gutem Wetter Zeit zu verbringen. Wenn ein Käufer eine große Terrasse sieht, wird er sicherlich davon träumen, dort mit Freunden zu speisen oder über andere freudige Aktivitäten. Dies bedeutet mehr Interesse an Ihrem Eigentum, solange es diese Träume durchsetzt.

Hartholzböden – ein saubereres Aussehen, problemlose Wartung und Langlebigkeit: Das ist es, was Käufer normalerweise von Hartholzböden halten. Sie werden sie sehr beeindrucken, wenn Sie sie in Ihrem Haus begrüßen, das mit einer solchen Bodenbelagsoption ausgestattet ist.

Zusätzlicher Speicherplatz – Speicherplatz ist zu einer wertvollen Ressource geworden. Käufer wollen nicht nur genügend Platz, sondern auch genügend Stauraum, um ihre Sachen aufzubewahren. Eine wachsende Familie wird anscheinend sehr an einer Garage und zusätzlichen Lagereinheiten interessiert sein, die im ganzen Haus verteilt sind. Suchen Sie nach funktionalen Lösungen, die in den Innenraum passen.

Gut gestaltete Küche – Die Küche ist zwar das teuerste Upgrade, aber das Geld wert. Die Leute wollen eine schöne funktionale Küche, weil es vielleicht der wichtigste Raum ist. Hier versammelt sich die Familie zum Abendessen. Moderne Geräte, ein atemberaubendes Design und zusätzlicher Platz sorgen für eine wunderbare Ergänzung Ihrer Küche, kurz bevor Sie die Immobilie verkaufen.

Wie Sie sehen können, gibt es einige Dinge, die Sie berücksichtigen sollten, um Ihr Haus schneller zu verkaufen. All dies kann in dieser Hinsicht hilfreich sein, genau wie die Einstellung einer seriösen Immobilienagentur.

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Source by Simon Durbridge

SteuerSparErklärung 2019, Schritt-für-Schritt Steuersoftware für die Steuererklärung 2018, Steuer CD-Rom für Windows 10, 8, 7

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Roter Faden – Die Steuererklärungssoftware führt im Frage-Antwort-Stil durch die Steuer 2018. So wird ohne Fachwissen eine fehlerfreie Steuererklärung möglich
Hohe Datensicherheit – Die Steuererklärungssoftware speichert alle Daten nur verschlüsselt auf dem lokalen Rechner und auch die Datenübertragung ist gesichert
Mit BelegManager – Dank der kostenlosen BelegManager App können relevante Unterlagen einfach abfotografiert und in die Steuer Software übernommen werden
Lieferumfang – SteuerSparErklärung 2019, für das Steuerjahr 2018, mit CD, inkl. Plausibilitätsprüfung und voraussichtlichem Erstattungsbetrag, kompatibel mit Windows 10, 8, 7



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Tips For Selling Your Home For Sale By Owner

When you sell your home yourself, you are doing what is known as a for sale by owner, of FSBO. Many people choose to go this route to avoid hefty fees charged by real estate brokers. Avoiding these thousand dollar fees is just a good a reason as any to sell your home FSBO. If you choose to go this route to sell your home, you should keep in mind that the process requires some dedication, persistence, and a little bit of know how.

To sell real estate in Connecticut you must first determine the value of your home. This step is necessary so you can properly price your home. You can find out the value by doing some research on similar homes in your neighborhood that have recently been sold. The homes that are currently on the market are also a good indicator for valuing your home.

Once you determine a price for your home, the next step is to advertise it. One of the best ways you can advertise real estate in Connecticut is through use of a FSBO website. These websites allow you to list your home similar to a newspaper listing. Using a FBSO website increases your ad’s exposure to tens of thousands of people. This is the easiest and most convenient way to advertise your website since more people are using the internet to search for homes.

After listing your home, you will soon begin to receive inquiries. Some of these will be from people who are just trying to find out more information and some will be from serious buyers. In either case, you should be prepared to show your home to prospective buyers. Make sure repairs have been completed and your house is presentable for showing. The last thing you want is for your advertising efforts to go to waste because the house was not presentable.

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Source by LaToya Irby

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